Copropriété Miraglia.

Bienvenue dans le site de la copropriété Miraglia.

———————————————————————

Mise à jour du site le 29/01/2017
Acte de base et règlement d’ordre intérieur.
http://www.miraglia.be/?page_id=256

Mise a jour dans la rubrique DEVIS, le devis de City-Facade est en ligne.
Mise a jour de la section PV avec les PV et l’AG et l’AGE du 26/01/2017

———————————————————————

Mise à jour du site le 31/12/2016
AGE du 23 février 2017
Mis en ligne nouveau document dans l’onglet Divers 

———————————————————————

Mise à jour du site le 31/12/2016
Démission du syndic
Mis en ligne nouveau document dans l’onglet Divers 

———————————————————————

Mise à jour du site le 07/12/2016
Mis a jour des comptes individuels dans l’onglet Propriètaires
Mis en ligne nouveau document dans l’onglet Divers 

———————————————————————

Mise à jour du site le 07/11/2016
Mis en ligne nouveau devis des travaux de la façade dans l’onglet Devis  

———————————————————————

Mise à jour du site le 01/06/2016

Mis en ligne 4 devis des travaux de la façade dans l’onglet Devis 

———————————————————————

Mise à jour du site le 10/05/2016
Mis en ligne 2 devis des travaux de la façade dans l’onglet Devis 

———————————————————————

Mise a jour du site le 02 avril 2016
Le PV du 24 mars 2016 est disponible sur le site.
Vous pouvez consultez ces documents en parcourant la rubrique PV.

9. Le syndic.

C’est l’agent immobilier qui agit dans le cadre de l’administration de copropriétés forcées.
N’est pas syndic qui veut.
Pour valablement exercer, il doit être agréé par l’I.P.I. (Institut Professionnel Immobilier). Toutefois, si c’est l’un des copropriétaires qui assume ce rôle, cette agréation ne sera pas requise. C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui nomme le syndic.
C’est au syndic qu’il appartient de convoquer l’assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.
C’est encore lui qui consignera les décisions de l’assemblée générale et exécutera ou fera exécuter ces décisions.
Vis-à-vis de l’association des copropriétaires, il se charge des tâches ordinaires, qui découlent de sa mission de surveillance et de contrôle régulier des parties communes (entretien et nettoyage des communs, remplacement de petites pièces de mobilier, récupération des arriérés, etc.).
Mais, en présence d’un sinistre, le syndic doit prendre des mesures dites conservatoires.
Il doit alors agir au mieux afin que le sinistre survenu, les dégâts constatés, n’engendrent pas de dommages plus importants.
Enfin, il peut arriver que le syndic doive prendre des décisions qui relèvent normalement de la compétence de l’assemblée générale, mais qui, en raison de l’urgence, lui incombent. Dans ce cas, on dit que le syndic pose un acte de gestion provisoire. Son devoir est de convoquer une assemblée générale extraordinaire qui prendra les mesures définitives.
Il représente l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes.

———————————————————————

Mise a jour du site le 10 mars 2016
Mise à jour de la rubrique “propriétaires”
Assemblé de mars 2016

———————————————————————

Mise a jour du site le 11 mars 2015
Le PV du 05 mars est disponible sur le site.
Vous pouvez consultez ces documents en parcourant la rubrique PV.

———————————————————————

Le PV de la dernière assemblée extraordinaire sera dans vos boites entre le 11 et le 14 décembre.
Les recommandés seront envoyés le vendredi 14 décembre.
Vous pouvez consultez ces documents en parcourant la rubrique PV.

———————————————————————

  1. Coup de sabre fédéral dans les déductions fiscales !
  2. Transfert aux Régions des déductions fiscales pour les prêts hypothécaires
  3. Habitation : tout ce qui change en 2012 !
  4. Assurance habitation
  5. Réduction d’impôts pour la protection de votre habitation

Depuis la nouvelle loi du 2 juin 2010, certaines dispositions ont été modifiées.

1. – Rappelons que le syndic est tantôt qualifié d’organe de l’association des copropriétaires et tantôt de mandataire, notamment dans ses rapports internes avec la copropriété (décharge), qu’il peut être professionnel ou bénévole.

Toutefois, s’il exerce son activité à titre professionnel, il sera soumis à l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier. Il devra également être soumis à la déontologie des agents immobiliers.
Rappelons que les avocats, les architectes peuvent être syndic professionnel, et seront redevables devant leur ordre respectif.
Les nouvelles dispositions confirment l’obligation de tous les syndics d’assurer leur responsabilité civile professionnelle (art.577-8, §4, 10°), concernant les bénévoles l’assurance souscrite sera à charge des copropriétaires.
On appelle “les bénévoles”, les personnes qui assument certaines charges au sein de l’association des copropriétaires, comme syndic ou membre du conseil de copropriété.
En général, ces personnes ne perçoivent aucun émolument.
Dans le cas contraire, elles devront alors assumer certaines charges sociales et fiscales.
Mais ce caractère bénévole n’exclut pas qu’ils soient remboursés de leurs débours.

2. – Les nouvelles dispositions prévoient que les relations entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit (art. 577-8, §1er).

Suivant ces nouvelles dispositions, un contrat écrit sera obligatoire que l’on soit syndic professionnel ou bénévole (Voir le menu “Contrat de syndic”).

3. – Nommé par l’assemblée générale, le mandat de syndic est désormais limité à une durée maximale de trois ans renouvelable moyennant un vote exprimé par l’assemblée générale.
Les renouvellements tacites sont prohibés (art.577-8, §1er, al.4) .
Il faudra nécessairement une décision expresse pour obtenir le renouvellement du mandat du syndic.
Un extrait de l’acte portant la désignation ou nomination du syndic doit être affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à l’entrée de l’immeuble, à sa diligence (art. 577-8, §2, al.1).

4.- l’article 577-8, §4, 3° à 18°, prévoit toute une série de tâches légales que le syndic devra assumer, les nouvelles dispositions prévoient notamment :
- de communiquer à toutes les personnes occupant l’immeuble, notamment les locataires, la date des assemblées afin de leur permettre de formuler par écrit des demandes ou observations ;
- de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents relatifs à la copropriété (11°);
- d’établir pour certains contrats, une mise en concurrence sur base d’un cahier des charges préalablement élaboré (13°);
- de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières (14°);
- de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention avec des proches du syndic (15°);
- de tenir une liste à jour concernant les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations et aux votes de l’assemblée générale (16°);
- de tenir les comptes de l’association suivant le plan comptable minimum normalisé, pour toute copropriété comportant au moins vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et des parkings (17°).
- de préparer un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles (18°);

En matière de contrôle des comptes et de la comptabilité de l’association, les nouvelles dispositions entendent verrouiller le système par la création d’un nouvel intervenant, un commissaire aux comptes.
Il pourra être une personne extérieure à la copropriété (article 577-8/2);

5.- Les nouvelles dispositions prévoient également l’obligation du syndic de rédiger le procès-verbal de l’assemblée dans un délai légal fixé (Concrètement, dans les trente jours de la tenue de ladite assemblée).
Ce délai de 30 jours est très important, puisqu’il fixera dorénavant le nouveau point de départ du délai de trois mois dont disposent les copropriétaires pour introduire une action en nullité contre les décisions de l’assemblée générale.
D’autre part, le projet de réforme oblige le syndic à “mentionner les majorités obtenues” ainsi que le nom des copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus.
Rappelons que les abstentions et les votes nuls ne rentrent plus dans le calcul des majorités.

6.- Le processus de transmission des documents est renforcé lors d’un changement de syndic.
Le syndic sortant à l’obligation de transmettre à son successeur “tous les documents concernant la copropriété” ainsi que toute “la comptabilité” et “les actifs” dont il avait la gestion.
La nouvelle loi prévoit également que “le syndic dont le mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, transmet dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble des dossiers de gestion de l’immeuble à son successeur ou au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété.

7. – Dorénavant, pour toute copropriété d’au moins 20 lots, à l’exclusion des caves, des garages et des parkings, le syndic sera tenu de dresser les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé.
Pourquoi cette obligation, on constatait généralement que la présentation des documents comptables était différente d’un syndic à l’autre, et qu‘il était souvent très difficile pour les copropriétaires de pouvoir s’y retrouver.
Cette application obligatoire permettra aux copropriétaires, lors de changements fréquents de syndic, de conserver une vision plus uniforme et mieux structurée dans la gestion de leur copropriété.
Pour les copropriétés de moins de vingt lots une comptabilité simplifiée est permise ;

8.- Dans le cadre de la cession d’un lot (vente, échange), à la demande du notaire, le syndic doit adresser :
- 1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
- 2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant (le vendeur) ;
- 3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété ;
- 4° le relevé des procédures judiciaires en cours ;
- 5° les procès verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.
- 6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires ;

 

Loi du 30 juin 1994 modifiée et complétée par la loi du 2 juin 2010 :

- La réforme de la copropriété a été votée par le parlement le 6 mai 2010 – “Vers plus de démocratie et de transparence” [L. 2/06/2010 - Mon. 28/06/2010] :
“La réforme s’articule autour de trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales, assurer une plus grande transparence dans l’organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu’organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété (Assemblée Générale, conseil de copropriété et syndic).
Les principales modifications : la possibilité de créer des sous-associations statutaires ayant la personnalité juridique, des sous-associations de fait sans la personnalité juridique, l’assemblée générale des copropriétaires devra obligatoirement se réunir une fois par an. Les abstentions ne seront plus considérées comme des voix émises.
La présidence reviendra à un copropriétaire.
Le conseil de gérance est rebaptisé « conseil de copropriété », obligatoire dans les copropriétés d’au moins 20 lots (à l’exclusion des caves, garages et parkings), et aura pour mission principale de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions [art. 577-7, §1er, 1°].
Le syndic sera nommé pour 3 ans maximum, renouvelable.
Pour les immeubles d’au moins vingt lots, le syndic devra tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé.
Pour les autres, une comptabilité simplifiée suffira.”
La nouvelle loi sera applicable à partir du 1er septembre 2010.
Des arrêtés royaux doivent encore être rendus concrenant l’organisation du plan comptable minimum normalisé ainsi que l’inscription des syndics à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE).